土地の現地確認をすることで評価額を減少することができる

相続税の土地の評価計算において、実際に現地を確認することで評価を下げる要因を発見することができる場合があります。

代表的なものをいくつか説明致します。

１．私道として利用されている土地

私道のうち、公共の用に供するもの（通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されているもの）については、評価しないこととされています。つまり、評価額はゼロです。

私道のうち、専ら特定の者の通行の用に供するもの（例えば袋小路のようになっているもの）については、私道でないものとして評価した価額の３０％相当額で評価することとされています。

なお、隣接する宅地への通路として専用利用している路地状敷地については、私道ではなく隣接する宅地とともに一画地の宅地として評価をします。

不特定多数の者の通行の用に供されているときに該当するかどうかは以下のような場合に該当するかどうかで判定することとされています。

・公道から公道へ通り抜けできる私道

・行き止まりの私道だが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている

・私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の者が利用している

２．高圧電線の下にある土地

高圧架空電線が土地の上に存在し、地役権が設定されている部分が存在する宅地については、承役地である部分も含め全体を１画地の宅地として評価した価額から、その承役地である部分を１画地として計算した自用地価額を基に区分地上権に準ずる地役権の価額を控除して評価します。

区分地上権に準ずる地役権の価額は、建築制限の内容により、自用地価額に以下の割合を乗じた金額によって評価することができることとされています。

①家屋の建築が全くできない場合…50％と承役地に適用される借地権割合とのいずれか高い割合

②家屋の構造、用途等に制限を受ける場合…30％

３．利用価値が著しく低下している宅地

利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。

利用価値が著しく低下している宅地とは、以下のようなものとされています。

１　道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

２　地盤にはなはだしい凹凸のある宅地

３　震動の甚だしい宅地

４　１から３までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法５６条の２に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしないこととされています。