「地積規模の大きな宅地の評価」適用上の注意点

平成30年1月1日以後相続、遺贈又は贈与により取得する宅地については、従前の「広大地の評価」の適用はなく、一定の要件を満たせば「地積規模の大きな宅地の評価」（評価通達２０－２）の定めを適用して評価をすることとなりました。

三大都市圏においては５００㎡以上（三大都市圏以外の地域においては１０００㎡以上）で一定の要件を満たす土地については、「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となり、規模格差補正率を使用して評価額を計算することができます。

地積規模の大きな宅地に該当すると、規模格差補正率を使用して評価計算を行うことができるので、該当しない場合よりも評価額が低くなります。

この「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となるかどうか判断する場合に便利なフローチャートとチェックシートを国税庁が公表しています。

適用対象かどうかで評価額にかなりの差額が生じる可能性がありますので、慎重な判断が必要となります。

フローチャートが記載されたPDF

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/chiseki.pdf

チェックシートが記載されたPDF

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/chiseki_check.pdf

複数の者が共有している土地について５００㎡以上（または１０００㎡以上）の地積規模の要件を満たすかどうかの判定はどのようにするのでしょうか。

共有地の地積規模の判定については、共有地全体の地積（共有者の持分に応じて案分しない）により地積規模を判定することとされています。

マンションの敷地についてはどのように取り扱われるのでしょうか。

お亡くなりになった方が分譲マンションの１室を自分で居住するために所有していた場合、相続税では以下のように評価計算を行います。

分譲マンションの一室について敷地権（土地）の価額と区分所有する建物の合計額により評価し、区分所有する建物については、固定資産税評価額により評価をします。

敷地権（土地）については、そのマンションの建物の敷地全体の評価額をまず算出し、敷地全体の価額に敷地権の割合を乗じて評価をします。

マンションの敷地全体の面積が三大都市圏においては500㎡以上、三大都市圏以外の地域では1000㎡以上で指定容積率等の要件を全て満たす場合、地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となります。

また、市街化調整区域に所在する宅地は原則として「地積規模の大きな宅地」の対象とならないのですが、一定の区域にある宅地については市街化調整区域に所在していても該当する場合があります。

都市計画法第３４条第１０号又は第１１号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第４条第１２項に規定する開発行為を行うことができる区域に所在する宅地については、市街化調整区域であっても該当することとなりますので、宅地を管轄する役所に確認が必要となります。