相続した不動産を譲渡した場合に利用できる特例と譲渡所得の計算の注意点

被相続人（お亡くなりになった方）が所有していた土地を相続した相続人がその土地を譲渡した場合に利用できる特例と譲渡所得を計算する場合の注意点についてご説明したいと思います。

相続により取得した土地の取得費は、原則として被相続人（お亡くなりになった方）の取得費をそのまま引き継ぐことになります。ただし、相続があったときにみなし譲渡課税が行われている場合はみなし譲渡時の時価が取得費となります。限定承認の場合にみなし譲渡課税が行われます。

取得費が分からない場合は譲渡金額の５％相当額を取得費として譲渡所得を計算することができますが、被相続人が土地を購入したときの購入代金や手数料が明らかであれば、その金額を使用することができます。この場合、業務に使用していない土地を相続により取得した際に相続人が支払った登記費用、不動産取得税については取得費に含めて計算することができます。

相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を譲渡した場合、譲渡所得の計算に使用する取得費について、相続税額の一定額を取得費に加算できる特例があります。

その譲渡した資産の取得費について、通常の方法により計算した取得費に、以下の金額を加算して譲渡所得を計算することができます（譲渡所得がゼロとなるまでの金額が加算できる金額の上限となります）。

・資産を譲渡した者の相続税額×（譲渡資産の相続税の課税価格／資産を譲渡した者の相続税の課税価格）

課税された相続税のうち、譲渡した資産に対応する部分の相続税相当額が加算金額となるということです。

なお、この規定は平成26年の税制改正により改正されており、平成26年12月31日以前に開始した相続又は遺贈により取得した土地等を譲渡した場合には、加算する金額が上記の算式と異なります。

この特例をうけるためには以下の条件を満たす必要があります。

・相続や遺贈により財産を取得した者である
・その財産を取得した人に相続税が課税されている
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに譲渡している

相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日を超えてしまうとこの譲渡所得の特例が適用できません。売却を予定している相続財産についてはこの特例の適用可否も含めて譲渡のスケジュールを考慮する必要があります。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までの間に譲渡して、一定の要件に該当する場合は、譲渡所得の金額から最大３０００万円まで控除することができます。（令和５年度税制改正大綱において４年間の延長（令和９年１２月３１日まで）が記載されました。）

一般的に相続空き家譲渡の特例と言われています。

この特例を利用する場合、被相続人の居住の用に供されていた家屋について建築年の条件があります。

昭和５６年５月３１日以前に建築されたものである必要があります。

この昭和５６年５月３１日というのは、耐震関係の基準が大幅に強化されたのが昭和５６年６月１日であり、それ以前の基準（旧耐震基準）によって建てられた住宅を耐震基準を満たすよう工事をしてから譲渡した場合、もしくは取壊しをして家屋の敷地を譲渡した場合にについてのみ適用される特例となっています。

また、別の要件として、売却代金が１億円以下であることというものがあります。

複数回に分けて譲渡した場合、１億円以下かどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続に居住用家屋の敷地等を売却した日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金を集計して判定します。

一部の敷地を売却した際にこの特例を適用し、残った敷地をその売却した日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した際、売却代金の合計金額が１億円を超えたときは修正申告が必要となります。

この特例の適用要件を全て満たしている場合で、申告をする際に申告書に添付する書類のひとつに譲渡した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」というものがあります。

「被相続人居住用家屋等確認書」は、確定申告をする前に譲渡した資産の所在地の市区町村長に対して被相続人の「除票住民票の写し」の原本、相続人の「住民票の写し」等を提出し、交付を受けなければなりませんので、余裕をもった手続きのスケジュールを考慮する必要があります。

譲渡所得の申告は譲渡をした各人が申告をすることになりますが、被相続人が居住していた家屋とその敷地を二人の相続人が共有で相続し、その後譲渡した場合、他の要件を満たせば、二人とも３０００万円控除の適用を受けられるのでしょうか？

この特例は、一人当たり最大３０００万円の控除を受けられる制度となっており、共有財産を譲渡した場合は要件を満たせば共有財産を所有していた全員が一人当たり最大３０００万円まで控除を受けられる特例となっています。

近い将来譲渡を予定している相続財産がある場合は、控除を最大限受けられるように共有とする選択肢も考慮に入れる必要があります。